こんにちは、つっきー🌙(@tsuzkii2)です!
今回は
「不動産の評価額の出し方は用途別に定められている」
と言われても
「どうやって!」って戸惑うかと
経済情勢などて不動産の価格は変動するので
尚更どうしたらいいか (悩み)
不動産の評価額の出し方
不動産は土地と家屋に分けてそれぞれの評価額を求める
また、用途別に定められた方法で評価額の出し方が
決まっているよ
自宅
-
家屋
相続開始日の固定資産税評価額が相続時の評価額
式：固定資産税評価額Ⅹ1
-
自用地
路線価方式と倍率方式と2通りがあり、どちらに
なるかは路線価図でわかるよ
※配偶者居住権を利用する場合は
前のお話しへ
<市街地>
路線価方式……1㎡当りの路線価(×調整率)×敷地面積
<上記以外>
倍率方式……固定資産税産税評価額×評価倍率
自宅の評価額は家屋と土地の評価額を合計した金額だよ
さらに土地には相続時の評価額を減額する
「小規模宅地等の特例」があるので、この特例を
利用すると土地の評価額は最大80%の減額に
なるから適用条件などをしっかり確認しょうね
借りた土地に家を建てた場合
-
家屋
家屋は所有(自宅と同じ評価額になる)
-
土地…借地権
自用地の評価額×借地権割合
(借地権割合は国税庁HP「路線価図・評価倍率表」で
確認出来るよ)
所有不動産
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貸地
自用地の評価額×(1－借地権割合)
賃貸住宅
-
貸家
家屋の固定資産税評価額×70%
-
自用地の評価額×(1－借地権割合×借家権割合30%×賃貸割合*)
*賃貸されている床面積の合計に対する、実際に賃貸している
床面積の合計の割合のこと
土地の評価額を軽減する「小規模宅地等の特例」
Ⓐ被相続人が住んでいた土地
-
条件
配偶者か、同居していた親族が相続し、その後も住み続ける場合
※上記に当てはまる相続人がいない場合
別記よの親族が相続する場合は、相続開始前
3年以内に本人またはその配偶者等の持ち家に
住んだことのない一定の親族で、申告期限までに
保有している場合に適用可能
-
減額面積
330㎡まで
-
減額割合
80%
-
計算式
自用地の評価額×(1－0.8)=特例適用後の評価額
Ⓑ被相続人が営んでいた事業用の宅地
-
条件
相続人が事業を承継する場合
ただし、相続開始前３年前に事業用に供された宅地は除く
(その宅地の事業用に供された減価償却資産の価額が
その宅地の相続時の価額の15%以上の場合は対象となる)
-
減額面積
400㎡まで
-
減額割合
80%
-
計算式
自用地の評価額×(1－0.8)=特例適用後の評価額
ⒶとⒷはそれぞれ上限まで併用でき、合計730㎡まで適用可能
Ⓒ被相続人が所有する貸家立付地(賃貸アパートなどの土地)
-
条件
相続人がひきつづき貸家事業を行う場合
ただし、相続開始前３年前に事業用に供された宅地は除く
(事業的規模で3年を超えて貸付事業を行っていた被相続人等の
貸付事業に供されたものは対象となる)
-
減額面積
200㎡まで
(併用の場合は適用面積の調整が必要)
-
減額割合
50%
-
計算式
自用地の評価額×(1－0.5)=特例適用後の評価額
二世帯住宅の場合(土地は親が所有しているケース)
-
建物を共有登記している場合
親世帯・子世帯が出資した割合に応じて持ち分を決め
共有名義で登記している
配偶者か、二世帯住宅に住む子が相続すれば
↓
敷地全部に対して特例が適用される
80%減額になる
-
建物を区分登記している場合
1棟の建物を親世帯と子世帯で分け、それぞれを
単独で区分登記している
配偶者か、親と同居の子、一定の条件を満たす持ち家
に住んでいない子が相続すれば
↓
親の登記した建物の持ち分に相当する敷地面積
に特例が適用される
今日のわかった
ざっとこんな感じでまとめてみたけど
相続税の計算するには遺産ごとで
不動産の価格は経済情勢などで変動するため、お話しした方法で
評価額を算出するよ
どうしてもわからないなどの疑問が
出てきた場合は
税務署あるいは税理士等の専門家に
相談してね🌙
相続って大変！今日は
お話したよ
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